• Смета
  • Расходная часть
  • Доходная часть
  • Контроль
  • "УТВЕРЖДЕНО"

Вся работа ТСЖ основана на главном финансовом документе - смете доходов и расходов на год.

В ней отражаются необходимые расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законом и уставом товарищества цели (п. 2 и п. 1 ст. 137 ЖК РФ).

Обязанность ТСЖ по составлению сметы доходов и расходов обозначена в Жилищном кодексе РФ двояко.

  • С одной стороны, «определение сметы доходов и расходов на год» является не обязанностью, а правом ТСЖ (пп.2 п.1 ст.137 ЖК РФ).
  • С другой стороны, именно на основе сметы устанавливаются размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (пп.3 п.1 ст.137 ЖК РФ).

Составление сметы вменено в прямые обязанности правления ТСЖ (п. 3 ст. 148 ЖК РФ). Решения Арбитражного суда Архангельской области от 27.08.2007 N А05-1197/2007, в отсутствие утвержденной сметы доходов и расходов ТСЖ будет не вправе взыскать с должников - собственников помещений обязательные платежи (за исключением фактически понесенных и документально подтвержденных расходов).

Таким образом, можно заключить, что составление сметы доходов и расходов необходимо для полноценной деятельности ТСЖ.

Утверждение сметы как годового плана финансовой деятельности товарищества - исключительная компетенция общего собрания членов ТСЖ.

Установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ, образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования, также относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ (п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

В п. 2.2 Рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья (утверждены Приказом Госстроя России от 14.07.1997 N 17-45, одобрены Письмом Минфина России от 14.04.1997 N 16-00-16-74) предложено использовать в качестве данных для составления сметы:

  • бюджет прошлых лет (на 1 - 3 года) и его выполнение;
  • технические характеристики комплекса недвижимого имущества (площади жилых и нежилых помещений, функциональное назначение нежилых помещений, этажность здания, количество лиц, имеющих право на льготы по оплате жилья, и т.д.);
  • уровень инфляции;
  • регулярность поступления бюджетных дотаций на содержание и ремонт жилого фонда и субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг;
  • предполагаемую заработную плату управленческого и обслуживающего персонала;
  • цены на услуги по управлению и обслуживанию жилого фонда;
  • остатки финансовых средств с прошлых лет;
  • остатки материальных ресурсов на содержание и ремонт.

Заметим, что смета не может являеться статичным документом. В ходе исполнения в нее можно вносить изменения, которые должны быть утверждены решением общего собрания членов ТСЖ.

Затратная часть сметы определяется теми направлениями расходования, которые запланированы на соответствующий год.

Основную часть из них формируют расходы на:

  • управление многоквартирным домом (в частности, заработная плата членов правления ТСЖ, "зарплатные" налоги, канцелярские расходы, услуги связи, информационные и юридические услуги, оп-лата госпошлин, вознаграждение банка за прием платежей жильцов, банковское обслуживание счета, аренда помещения для общих собраний);
  • содержание и текущий ремонт общего имущества (обслуживание лифта, страхование общего имущества, уборка лестничных площадок и маршей, уборка придомового участка, работы по озеленению, охрана общего имущества, обслуживание домофона, устройств автоматизированной противопожарной защиты, дератизация и дезинфекция, очистка мусоропровода, вывоз ТБО, аварийно-диспетчерское обслуживание, покраска фасада, косметический ремонт подъездов, ремонт электрооборудования, под-готовка оборудования к сезонной эксплуатации, утепление оконных проемов в подъездах и др.);
  • капитальный ремонт общего имущества (ремонт подвала, кровли, утепление фасада, укрепление фундамента, капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем, замена лифтового оборудования и др.)

Также сметой могут быть предусмотрены иные направления расходования, например, на благоустройство придомового участка.

Целесообразно предусмотреть резервный фонд для покрытия непредвиденных расходов (например, на устранение аварий, приобретение имущества взамен похищенного).

Расходную часть следует максимально детализировать: так легче отслеживать целевую направленность использования средств ТСЖ.

Структура сметы также будет влиять на организацию бухгалтерского учета. Например, к счетам учета затрат целесообразно ввести "аналитику" по статьям, отраженным в смете. Таким образом, в любой момент по оборотам соответствующих счетов бухучета можно отследить выполнение сметы.

Кроме названных видов расходов в смету также необходимо включить расходы по оплате коммунальных ресурсов ресурсоснабжающим организациям. В эту группу войдут холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

Согласно п. 2 ст. 151 ЖК РФ средства ТСЖ состоят из:

  • обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
  • доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
  • субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
  • прочих поступлений.

Под обязательными платежами в п. 5 ст. 155 ЖК РФ понимаются платежи, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг.

Кроме оплаты коммунальных услуг, порядок расчета которой известен из нормативных актов, все остальные платежи (связанные с содержанием общего имущества) пропорциональны площади помещений в многоквартирном доме. Поэтому площадь помещения каждого собственника и суммарная площадь помещений в доме - ключевые показатели, необходимые для определения размера обязательных платежей и взносов.

Среди поступлений ТСЖ названы доходы от хозяйственной деятельности. Согласно п. 2 ст. 152 ЖК РФ ТСЖ вправе заниматься:

  • обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
  • строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
  • сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Важно помнить, что ТСЖ, как и любая некоммерческая организация, вправе осуществлять хозяйственную (предпринимательскую деятельность), только если это служит достижению целей, предусмотренных уставом (п. 1 ст. 152 ЖК РФ). Соответственно, доходы от такой деятельности направляются на достижение этих целей, например, для оплаты общих расходов или в специальные фонды (п. 3 ст. 152 ЖК РФ). Определение направлений использования средств относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ (пп. 7 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Для формирования специальных фондов, например резервного, необходимо принять решение о сборе целевых взносов. Некоторые эксперты рекомендуют при составлении сметы доходов и расходов разбить ее на несколько разделов (в соответствии с направлениями расходования) и определить (уже без учета доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ) размер обязательных платежей собственников по видам затрат. Так будет обеспечено соответствие вида поступления определенному направлению расходования (например, по коммунальным услугам, содержанию и ремонту общего имущества, управлению домом, формированию фондов). Это позволит отследить и подтвердить целевое расходование поступлений.

К прочим поступлениям можно отнести спонсорские, благотворительные вклады, доходы по депозитам, ценным бумагам, а также пени по просроченным платежам в пользу ТСЖ.

По окончании года исполнение сметы должно быть провереноревизионной комиссией (ст. 150 ЖК РФ), а отчет о выполнении такого плана - обязательно должен быть утвержден общим собранием членов ТСЖ (пп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Именно эти процедуры позволяют выявить нецелевое использование средств, что имеет определенные налоговые последствия.

Заметим, что правление вправе распоряжаться средствами ТСЖ, находящимися на счете в банке, только в соответствии с финансовым планом товарищества (п. 4 ст. 151 ЖК РФ).

Отслеживать исполнение сметы рекомендуются ежемесячно: во-первых, расчетный период обычно составляет месяц (заработная плата, отчисления с нее, обязательные платежи членов ТСЖ, коммунальные ресурсы), во-вторых, такой период оптимален для контроля за расходом материальных ресурсов, в-третьих, месяц - это отчетный период в бухгалтерском учете. Ежемесячный мониторинг позволит скорректировать текущие расходы и не допустить перерасхода по смете в конце года.

Затратная часть сметы определяется теми направлениями расходования, которые запланированы на соответствующий год.

Основную часть из них формируют расходы на:

  • управление многоквартирным домом (в частности, заработная плата членов правления ТСЖ, "зарплатные" налоги, канцелярские расходы, услуги связи, информационные и юридические услуги, оп-лата госпошлин, вознаграждение банка за прием платежей жильцов, банковское обслуживание счета, аренда помещения для общих собраний);
  • содержание и текущий ремонт общего имущества (обслуживание лифта, страхование общего имущества, уборка лестничных площадок и маршей, уборка придомового участка, работы по озеленению, охрана общего имущества, обслуживание домофона, устройств автоматизированной противопожарной защиты, дератизация и дезинфекция, очистка мусоропровода, вывоз ТБО, аварийно-диспетчерское обслуживание, покраска фасада, косметический ремонт подъездов, ремонт электрооборудования, под-готовка оборудования к сезонной эксплуатации, утепление оконных проемов в подъездах и др.);
  • капитальный ремонт общего имущества (ремонт подвала, кровли, утепление фасада, укрепление фундамента, капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем, замена лифтового оборудования и др.)

Также сметой могут быть предусмотрены иные направления расходования, например, на благоустройство придомового участка.

Целесообразно предусмотреть резервный фонд для покрытия непредвиденных расходов (например, на устранение аварий, приобретение имущества взамен похищенного).

Расходную часть следует максимально детализировать: так легче отслеживать целевую направленность использования средств ТСЖ.

Структура сметы также будет влиять на организацию бухгалтерского учета. Например, к счетам учета затрат целесообразно ввести "аналитику" по статьям, отраженным в смете. Таким образом, в любой момент по оборотам соответствующих счетов бухучета можно отследить выполнение сметы.

Кроме названных видов расходов в смету также необходимо включить расходы по оплате коммунальных ресурсов ресурсоснабжающим организациям. В эту группу войдут холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

Необходимость отражения расходов по коммунальным услугам в смете вызвана тем, что действующее законодательство предполагает, что именно ТСЖ заключает договоры на поставку коммунальных ресурсов и именно у товарищества возникают обязательства по этим договорам. Абонентом по договору водоснабжения и водоотведения должно быть ТСЖ, а не собственники помещений. Об этом говорится в п. 1 "Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167, и это подтверждается Постановлением ФАС УО от 23.07.2007 N Ф09-5663/07-С5. Кроме того, в Постановлении ФАС ЗСО от 21.06.2007 N Ф04-3898/2007(35362-А46-10) указано, что собственники помещений не вправе напрямую заключить договор с ресурсоснабжающей организацией, если ими создано товарищество собственников жилья. Об этом упоминается и в Письме Минрегиона России от 20.03.2007 N 4989-СК/07: в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ТСЖ, ресурсоснабжающая организация не может быть исполнителем коммунальных услуг.

Если причиной просрочки оплаты по договору между ТСЖ и организацией коммунального комплекса стали неплатежи собственников помещений, это не является признаком невиновности ТСЖ в неисполнении обязанности по оплате оказанных коммунальных услуг. Взыскивать задолженность в такой ситуации следует именно с ТСЖ (Постановление ФАС ЗСО от 07.08.2007 N Ф04-5067/2007(36666-А27-30)). Дело в том, что ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, члены ТСЖ не отвечают по его обязательствам (п. 6 ст. 135 ЖК РФ). 

Согласно п. 2 ст. 151 ЖК РФ средства ТСЖ состоят из:

  • обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
  • доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
  • субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
  • прочих поступлений.

Под обязательными платежами в п. 5 ст. 155 ЖК РФ понимаются платежи, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг.

Кроме оплаты коммунальных услуг, порядок расчета которой известен из нормативных актов, все остальные платежи (связанные с содержанием общего имущества) пропорциональны площади помещений в многоквартирном доме. Поэтому площадь помещения каждого собственника и суммарная площадь помещений в доме - ключевые показатели, необходимые для определения размера обязательных платежей и взносов.

Среди поступлений ТСЖ названы доходы от хозяйственной деятельности. Согласно п. 2 ст. 152 ЖК РФ ТСЖ вправе заниматься:

  • обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
  • строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
  • сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Важно помнить, что ТСЖ, как и любая некоммерческая организация, вправе осуществлять хозяйственную (предпринимательскую деятельность), только если это служит достижению целей, предусмотренных уставом (п. 1 ст. 152 ЖК РФ). Соответственно, доходы от такой деятельности направляются на достижение этих целей, например, для оплаты общих расходов или в специальные фонды (п. 3 ст. 152 ЖК РФ). Определение направлений использования средств относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ (пп. 7 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Для формирования специальных фондов, например резервного, необходимо принять решение о сборе целевых взносов. Некоторые эксперты рекомендуют при составлении сметы доходов и расходов разбить ее на несколько разделов (в соответствии с направлениями расходования) и определить (уже без учета доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ) размер обязательных платежей собственников по видам затрат. Так будет обеспечено соответствие вида поступления определенному направлению расходования (например, по коммунальным услугам, содержанию и ремонту общего имущества, управлению домом, формированию фондов). Это позволит отследить и подтвердить целевое расходование поступлений.

К прочим поступлениям можно отнести спонсорские, благотворительные вклады, доходы по депозитам, ценным бумагам, а также пени по просроченным платежам в пользу ТСЖ.

По окончании года исполнение сметы должно быть проверено ревизионной комиссией (ст. 150 ЖК РФ), а отчет о выполнении такого плана - обязательно должен быть утвержден общим собранием членов ТСЖ(пп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Именно эти процедуры позволяют выявить нецелевое использование средств, что имеет определенные налоговые последствия.

Заметим, что правление вправе распоряжаться средствами ТСЖ, находящимися на счете в банке, только в соответствии с финансовым планом товарищества (п. 4 ст. 151 ЖК РФ).

Отслеживать исполнение сметы рекомендуются ежемесячно: во-первых, расчетный период обычно составляет месяц (заработная плата, отчисления с нее, обязательные платежи членов ТСЖ, коммунальные ресурсы), во-вторых, такой период оптимален для контроля за расходом материальных ресурсов, в-третьих, месяц - это отчетный период в бухгалтерском учете. Ежемесячный мониторинг позволит скорректировать текущие расходы и не допустить перерасхода по смете в конце года.

Приложение № 5
к Договору 01.05.2012 г.
УТВЕРЖДАЮ
Председатель Правления Товарищества собственников жилья "ТСЖ-57"
__________________________Конов Ю.В.
23 ИЮНЯ 2015 г.
СМЕТА
ДОХОДОВ И РАСХОДОВ
по эксплуатации здания
на основании решения Правления  "ТСЖ-57" от 24.06.2015 года
I. ДОХОДЫ
№ п/п Источники поступления База распределения расходов Сумма доходов руб./год
1 СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ 8144 1 240 805,14
2 Обслуживание, поверка общедомовых приборов учета 8144 20 215,44
3      
Итого: 16 044,00 1 261 020,58
  Нераспределенные поступления прошлых периодов  
Всего: 16 044,00 1 261 020,58
II. РАСХОДЫ
№ п/п Статьи расхода Затраты руб./год Нераспреде- ленные поступления прошлых периодов руб./год Распределение затрат по источникам поступления
СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ Обслуживание, поверка общедомовых приборов учета
Стоимость кв.м. руб./мес. Затраты руб./мес. Стоимость кв.м. руб./мес. Затраты руб./мес.
  1 СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ 480 001,18   4,9863 40000,0983    
  1,1   Тек. рем. и расходы на содерж. мест общ. польз. 480 001,18   4,9863 40000,0983    
  2 ЗАРАБОТНАЯ ПЛАТА 700 802,27   7,2800 58400,1891    
  2,1   Затраты на оплату труда 480 001,18   4,9863 40000,0983    
  2,2   Комп. исп. личного транспорта 14 401,09   0,1496 1200,0908    
  2,3   Налоги ФОТ 206 400,00   2,1441 17200,0000    
3 Налоги по УСН (мин. 1%) 3 200,00   0,0332 266,6667    
  4 УСЛУГИ БАНКА 33 600,00   0,3491 2800,0000    
  4,1   Услуги банка РКО 12 000,00   0,1247 1000,0000    
  4,2   Услуги банка по договору приема платежей ("Город") 21 600,00   0,2244 1800,0000    
  5 Почтовые расходы 1 800,14   0,0187 150,0117    
  6 Канцелярия 3 600,00   0,0374 300,0000    
  7 Хозяйственные нужды 2 396,97   0,0249 199,7475    
  8 Прочие расходы 5 804,58   0,0603 483,7150    
  9 Информационные и юридические услуги 6 000,00   0,0623 500,0000    
  10 Услуги связи 3 600,00   0,0374 300,0000    
  11 Обслуживание, поверка общедомовых приборов учета 20 215,44       0,2300 1684,6200
Итого: 1 261 020,58   14,18 103400,4283 0,2300 1684,6200